「用途地域」とは？13種類の特徴や建築制限を一覧でチェック！簡単な調べ方もわかる
2025-03-29
家探しをしているとき、物件概要の用途地域に書かれている「第一種低層住居専用地域」、「第一種住居地域」などの文字を見て、それがどんな地域かまですぐに想像できる人は少ないかもしれません。
用途地域はそのエリアに建築ができる建物制限を表すもので、知っておかないと「静かな住宅街だと思って家を購入したのに、近くに工場ができて騒音がひどい…」なんてことにもなりかねない、かなり重要な項目です。
この記事では用途地域に関する基本情報と種類、それぞれの特徴一覧、調べ方など、不動産購入前に知っておきたいことをまとめました！
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法で定められた土地の利用に関するルールです。
住みやすい街づくりのために住宅地、商業地、工業地といったエリアごとに建てられる建物の種類や用途、高さ、大きさなどが細かく制限されていて、全部で13種類あります。
例えば、「第一種低層住居専用地域」は低層住宅が多めで、小学校～高等学校までは建築が可能ですが大学は建築できないなど、それぞれに異なる特徴が。
また、都市計画の見直しや地域の要望などで、用途地域は変わる可能性があることは覚えておきましょう。最新情報は、直接役所に行って確認するのが確実です。
都市計画法とは？
都市計画法は、都市がむやみやたらに開発行為が行われないよう地域ごとに制限を設け、特性を活かした街づくりを促進しています。
建築基準法などの不動産関係法規とも密接な関係がある法律で、以下の区域が定められています。
| 区域 | 特徴 |
| 都市計画区域 |
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| 都市計画区域外 |
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| 準都市計画区域 |
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都市計画区域内の区分とは？
「都市計画区域」の中でも、さらに2つの区分とそれ以外に分かれます。
| 区域 | 特徴 |
| 市街化区域 | 既に市街地を形成している区域（既成市街地）と、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域。 農業面や緑地保全に重点が置かれ、原則として一般住宅を建築することはできません。 |
| 非線引区域 | 市街化区域と市街化調整区域に区分されない区域。 |
用途地域を知ることは重要？
家や土地の購入を検討するときに、建物だけでなく周辺環境は大事な要素なので、そのエリアの用途地域を知っておくことは必要不可欠です。
静かな環境なのか、子どもの安全な通学路を確保できるか、不動産の資産価値を維持できるかなど、用途地域を知れば現状だけでなく、住んでからの暮らしやどんな風にその地域が発展していくのかを事前に知ることができます。
用途地域のそれぞれの建築制限などを知ろう！13種類の特徴一覧表
用途地域は13種類ありますが、それを大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分かれます。
| 特徴 | |
| 住居系 | 静かで落ち着いた暮らしを守るための地域。高層ビルや工場などは建てられない |
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| 商業系 | 都内では主に駅周辺や商店街、大通り沿いなど、デパートや飲食店、オフィスが集まる賑やかな地域 |
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| 工業系 | 工場や倉庫が集まる地域。 製造業や物流業を支えていますが、騒音や環境問題に配慮して住宅地から離れた場所につくられます |
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用途地域｜住居系の特徴一覧
| 種類 | 用途地域 | 特徴 | 建築制限や建築可能な建物など |
| 住宅系 |
第一種低層住居専用地域 |
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| 第二種低層住居専用地域 |
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| 第一種中高層住居専用地域 |
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| 第二種中高層住居専用地域 |
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| 第一種住居地域 |
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| 第二種住居地域 |
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| 準住居地域 |
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| 田園住居地域 |
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用途地域｜商業系の特徴一覧
| 種類 | 用途地域 | 特徴 | 建築制限や建築可能な建物など |
商業系 |
近隣商業地域 |
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| 商業地域 |
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用途地域｜工業系の特徴一覧
| 種類 | 用途地域 | 特徴 | 建築制限や建築可能な建物など |
| 工業系 |
準工業地域 |
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| 工業地域 |
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| 工業専用地域 |
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吉祥寺の準工業地域には家が建てられる?!
吉祥寺には昔の名残で準工業地域が残っている住宅地もあり、そのようなエリアは意外とメリットが！
吉祥寺のある東京都武蔵野市の一部には、見た目は住宅地なのに準工業地域のエリアがあります。
東京都武蔵野市の住宅地域は最低敷地面積が120平米なのですが、準工業地域は120平米の最低敷地面積がなくなり土地を小さく購入することができるので、相場よりも安く不動産を購入ができる可能性も。
希望の物件の用途地域はどうやって調べる？わかりやすいマップは？
基本的に物件概要に用途地域は記載されていますが、不明な場合でも都内であれば各市区町村のホームページで確認ができます。
また、ほとんどの不動産会社には用途地域がひと目でわかる地図があるので、問い合わせたり、来店時に聞いたりすればすぐに確認できるので一番楽かもしれません。
武蔵野市の用途地域マップ
杉並区の用途地域マップ
中野区の用途地域マップ
中野区役所「都市計画マップ・用途地域・地区図及び日影規制指定図・都市計画概要図」
世田谷区の用途地域マップ
用途地域を知って、理想のマイホームを手に入れよう
用途地域ごとの特徴や建築制限などを知っておくと、近隣に高層マンションや商業施設のない閑静な住宅地で不動産を購入したいのであれば「第一種低層住居専用地域」、建物を大きく建てたい、利便性が欲しい！という人であれば「近隣商業地域」など、自分の希望にあった地域が選びやすくなります。
家探しをするときは、必ずチェックしてみてくださいね！
「家探しのコツ」について解説した不動産のプロは、この人
- 殖産ベスト株式会社
- 白石 隼典（しらいし しゅんすけ）
- 実家がリフォーム会社ということもあり、学校卒業後すぐに住宅業界に。5年間建築を学び、不動産業界に飛び込みました。培った建築のノウハウを活かし、物件の魅力だけでなく、デメリットや建物の欠陥を見抜き、お客様にお伝えしています。
殖産ベストでは主に城南エリアを担当し、不動産インフルエンサーとして動画の配信も。ぜひチャンネル登録を！ - 【保有資格】
宅地建物取引士 - 【公式YouTube】殖産ベスト／shokusanbest
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