【動画付き】不動産のプロが解説！不動産が安い理由 10項目｜心理的瑕疵、ハザードマップなど
多くの場合、安く販売されている不動産には何らかの理由があります。不動産のプロが考える「不動産が安い理由」としてよくあるもの10パターンを紹介！
気になる物件が「割安だな」と感じた時は、この中に当てはまるものがあるかもしれませんよ。
不動産が安い理由10項目
- 再建築不可
- 借地権
- 築年数が古い
- リフォームの難易度
- 心理的瑕疵
- カースペースがない
- 河川の近くや低地の物件
- 道路事情
- 土地の形状
- 違反建築
1. 再建築不可
購入した中古戸建が「再建築不可」の物件の場合、リフォームや建て替えをすることができません。
再建築不可とは、今の建物を解体して更地にしてしまうと、建物を建てることができなくなってしまう物件のことです。
周りの物件と比べて、異常に安いと感じたら、まずは再建築不可かどうかを確認しましょう。
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2. 借地権
「相場に比べて価格が安いが、再建築不可ではない」という場合、その土地の権利形態を見ると「借地権」となっている場合があります。借地権の土地だと、「所有権」の物件に比べて割安な価格で販売されています。
借地権の場合は、販売価格が安価で、土地の固定資産税、都市計画税がかからないなどのメリットもあれば、地主へ地代を払うなどのデメリットもあります。借地権の良し悪しを知ってから、検討しましょう。
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3. 築年数が古い
築年数が古い物件は、建物の価値が下がるため、販売価格も安くなります。
中古住宅、特に中古マンションの場合は、内装はリノベーションされていて、見た目は新築同様にきれいになっていることも多々あります。しかし、マンション自体は建築されてから30～40年経過している、ということも珍しくありません。
設備が古い場合は、入居後すぐに不具合が起きて修理・交換費用がかかってしまうケースや、マンションの場合は、自分の部屋はリノベーション済みで問題ないのに、建物全体の共有部分の不具合やトラブルによって、修繕積立金が想定以上にかかってしまうこともあります。
築年数が古い物件を検討するときには、入居後にプラスアルファでかかる費用を予め想定していると安心です。
また、築年数によっては、不動産取得税や登録免許税の軽減措置が適用されなかったり、住宅ローン控除の税制優遇が受けられないということもあります。検討する場合は、事前に確認しておきましょう。
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4. リフォームの難易度
明らかに価格が安い中古物件の中には、リフォームが困難なものもあります。
どんな家でも、クロスやキッチンなどの設備のリフォームをすればある程度はきれいになると思いがちですが、建物の骨組みの傾き、長期に渡る雨漏り、シロアリなどによる構造部の腐食、染み付いたペットの臭いなど、リフォームしても快適さや安全性を保つことができない物件もあります。
この場合、建物が建っているにも関わらず、土地だけのような価格で販売されていたりします。
「ほぼ土地だけの価格で戸建てを手に入れたい！」「掘り出しものを買いたい！」と思う方も少なくないと思いますが、リフォームができないほどの問題がある一戸建ての場合は、物件価格以上にその後の修理にお金がかかる場合もあることは覚えておきましょう。
5. 心理的瑕疵
心理的瑕疵（しんりてきかし）というのは、周りに嫌悪施設、歓楽街、お墓、ゴミ屋敷などがある、または事件や事故があって人が亡くなられているというような物件です。
心理的瑕疵は、人によって感じ方がさまざまなので、気にならない方にとってはお得な物件かもしれません。
ただし、自分が住むときに気にならなくても、将来その物件を売却することになったときに、「購入する人が気にするかもしれない」という点も考慮しておくといいと思います。
6. カースペースがない
弊社殖産ベストが扱う中央線沿いの中野～三鷹、世田谷などの城西地域は、かなり人気が高く、大きな土地を確保するのが難しい地域でもあります。
カースペースがない物件というのは、つまり土地面積が小さいということ。土地面積が小さいと、物件価格も相対的に安めです。
最近はカーシェアリングや車を使わない生活をされる人も多いので、ライフスタイルに合っていればチャンス物件かもしれません。
7. 河川の近くや低地の物件
川沿いの物件は、一見すると景観が良く、快適そうに思えるかもしれません。実際に城西地域は緑も多く、川沿いに公園などもあり、恵まれた住環境です。
しかし、川に近い地域で割安な物件は、ゲリラ豪雨などの時に、川の氾濫や下水のオーバーフロー、道路や家屋が浸水してしまうなどの災害の危険性があることも。
検討している地域のハザードマップなどをしっかり確認して、浸水の実害がないかどうかを確かめましょう。
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8. 道路事情
物件にたどり着くまでの道路の幅が極端に狭かったり、道路に階段があったり、カースペースがあるにも関わらず、家の前の道路が狭くて通れる車種が限定されたり、道路事情が悪い物件も価格が安くなる理由の一つです。
一方、将来的に道路のセットバックによって道路が広くスッキリし、通行できる車種の制限がなくなると、資産価値が上がる可能性もありますね！
ただし、中にはその道路がそもそも車両の通行禁止、という場合もあります。あまりに割安な時は、道路事情をしっかり確認しましょう。
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9. 土地・道路の形状
道路と敷地に段差がなく、土地の形もきれいな四角い土地は比較的好まれますが、一方で旗型の土地や三角形の土地などは比較的割安な価格で販売されます。
旗竿地など変則的な地型や三角形の土地は、デッドスペースが多かったり、周囲を高い建物に囲まれて採光が見込めなかったりするからです。
高低差が大きい土地の場合は、土地代金のほかに造成費用のような土地に対する費用が別に必要になる場合があります。眺望の良い高台なのに割安な物件などは、将来立て直しする際に、擁壁（ようへき）工事の費用がかかるケースも。
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10. 建ぺい率・容積率などの違反
再建築不可でもない、借地権でもない、そのほかのリスクもなさそうなのに割安な物件の場合、その建物が建築基準法に違反していないかどうか、一度確認してみましょう。
もし、その物件が違反建築に該当する場合は、住宅ローンを組む時の金融機関や借入額に影響が出ます。
最も多いのは「建ぺい率・容積率」の超過違反ですが、こういったことは基本的に物件情報の注意事項や備考欄に書いてあるので、よく確認しましょう。
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不動産が安い理由は、必ず不動産会社の担当に聞こう！
その安い理由のほとんどがデメリット見えるかもしれませんが、自分にとって問題ないものであれば、むしろメリットになる可能性もあります！
なぜ物件の価格が安いのかがわからない場合も、気になる物件に今回紹介下10項目の中で当てはまるものがある場合も、必ずその不動産会社の担当により詳しい説明をしてもらうようにしてくださいね。
