「地盤改良工事」は、住宅の基礎となる地盤を適切な状態にするための工事ですが、購入した土地に地盤改良が必要なのか、工事にいくらかかるのかは土地を購入した後に地盤調査をしないとわからず、その費用の高さに納得しにくいことも多いのが現実。

地盤改良について知らなくて困ったり、不安になったりしないように、工事の種類や費用、流れ、注意点などをわかりやすく解説します！

 地盤改良工事とは？

地盤改良工事とは、家を建てる前に「地盤調査」を行い、家を支える地盤が弱いという結果が出た場合、その土地に必要な地盤や基礎を支える力を強化するための工事のことです。

地盤が弱い土地なのに地盤改良をせずに家を建てると、地盤沈下が起こってせっかく建てた自宅が倒壊する危険も…。どんなに耐震性能が高い優良な家を建てたとしても、それを支える地盤が弱く、改良工事をしなければ台無しになってしまいます。

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 地盤改良が必要な土地の判断基準って？

地盤調査をした結果は地盤調査報告書にまとめられ、以下のような項目で地盤改良が必要かどうか判断されます。

地耐力（地面が建物を支える強さ）が、20～30KN／平方メートル以下の軟弱地盤かどうか

地盤調査報告書上の「貫入状態」の項目に、「ストン」の記載があるかどうかをチェックしましょう。
「ストン」の文字がある場合は軟弱地盤と判断されることが多く、建物の荷重負荷や地震力によって液状化現象などが起こるリスクが高くなります。

敷地だけでなく、周辺の地盤に問題がないか

家を建てる地盤の調査結果だけではなく、敷地周辺が埋め立て地か、盛り土の造成はあったか、過去に陥没があったかなど、周辺の地盤を総合的にチェックされます。

 地盤改良をしないとどうなる？

地盤調査をして軟弱地盤だという判定が出たにも関わらず、地盤改良をしないで家の建築をした場合、以下のようなことが起こる可能性があります。
家が少し傾くだけでもドアが開かなくなったり体調不良になったり、最悪な場合、建てたばかりの家に住めなくなるだけでなく、建て替えを余儀なくされることも…。

• 建物が傾く、揺れる、ゆがむ
• 建物の壁や柱、または基礎の部分に亀裂が入る
• 地盤ごと家が沈み込む
• 資産価値が下がる

 地盤改良工事の種類とは？工事費用や期間も

一般的な戸建てに用いられる地盤改良の工法には、弱い地盤の深さによって3つの種類があります。

ただし、一般な住宅地への地盤改良は「表面改良工法」のこと。
「柱状改良工法」と「鋼管杭工法」は、杭状地盤補強とされることが多く、一戸建てはもちろん、自重の重いビルやマンションなどで多く用いられる工法です。

1. 表層改良工法｜弱い地盤が2m程度で浅い場合

弱い地盤が地表から2m以内に収まっている場合、軟弱層の部分を2mほど土を掘り、セメント系の固化材を流し込み、その上から土を戻して混ぜ、地盤を補強します。
軟弱な層が深い場合は、表層改良工法では対応できません。

2. 柱状改良工法｜弱い地盤が8m以内の場合

弱い地盤が2メートル以上で8メートル以内の場合、強度の弱い地面部分にあけた穴へ、何本ものコンクリートの柱を打ち込んで地盤を補強する方法が柱状改良工法です。

3. 鋼管杭工法｜弱い地盤が30m程度と深い場合

地表から30m程度の深い地層まで地盤を補強する必要がある場合は、鋼管杭工法を用います。柱状改良工法とほぼ同じ方法ですが、コンクリートの柱ではなく鋼管で地盤を打ち込みます。

 地盤改良業者はどうやって決めるの？

地盤調査も地盤改良も、土地の購入後、家の建築を依頼するハウスメーカーや工務店などの建築会社が主動で下請け会社に依頼して行うことが一般的。

とはいえ、全てを建築会社に任せてしまうのではなく、以下のようなポイントをチェックしたり、いくつかの下請業者に相見積もりを取ってもらったりすることを忘れずに！

地盤改良業者を決めるときのチェックポイント

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 地盤改良工事までの流れ

希望する土地に地盤改良が必要なのか、必要な場合には工事費用はいくらなのか、購入前にわからないのが悩ましいところですが、その土地にどんな住宅を建築するかが決まらないと、地盤改良の前にそもそも地盤調査の範囲もわかりません。
土地探しから地盤改良までの流れを知っておくことが大切です。

1. 土地探し
   ↓
2. 住居の設計プランや見積もりの比較
   ↓
3. ハウスメーカーや工務店など、建築会社決定
   ↓
4. 地盤調査
   ↓
5. 地盤改良費提示
   ↓
6. 地盤改良工事
   ↓
7. 住居の建設着工

 地盤改良をする際の注意点

注意点1｜地盤改良工事の予算をあらかじめ多めに見込んでおく

土地を購入して注文住宅を建てる場合は、あらかじめ「地盤改良工事の費用がかかるかも」と多めに予算を想定しておきましょう。

希望する土地に地盤改良が必要かどうかは事前にはわかりませんが、周辺環境に関しては、役所で周辺の地盤調査結果がわかる資料が閲覧できたり、自治体によってはインターネットでも調べられたりするので、土地選びのときに参考にするといいかもしれません。

注意点2｜地盤改良に予想外の費用がかかる場合は、住宅設計プランの変更も視野に入れる

地盤改良の工事に予想外の費用がかかってしまうことがわかっても、一戸建てを建てるために出せる予算の上限が決まっている場合、家の設計プランや仕様内容の変更で調整できることもあります。
まずは、建築会社に相談してみましょう。減額案を提案してくれるところがほとんどですよ。

注意点3｜値引き交渉もできる⁈

どうしても地盤改良の工事費や内容に納得いかない場合は、建築会社と相談して、地盤調査結果を基に複数の下請け業者に相見積もりを取ることもできます。
その内容を比較しながら、費用の安さだけでなく、工事内容に納得できる下請け業者に依頼しましょう。

 事前に周辺状況を調べて、地盤改良工事の有無や費用を想定することも大切

地盤改良の工事費は、土地と建築会社を決め、住居の設計後に地盤調査を行った後にしか正確にはわかりません。事前に予算を見込みづらいからこそ、建築会社にわかる範囲の地盤資料を事前に調査してもらうことも忘れないでおいてくださいね。
不安なことがあれば、地盤改良や地盤調査のことはもちろん、土地購入や注文住宅のこともお気軽にお問合せください！

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 「地盤改良」について解説した不動産のプロは、この人

殖産ベスト株式会社

加治木 正文（かじき まさふみ）

不動産という一生に何度もない大きな買い物を前にして、ぞれぞれの好みも違えば要望も多種多様、さらに悩みや不安を抱えている方はたくさんいらっしゃいます。そんな皆さまの立場になって一緒に考え、悩み、地域に根ざした新鮮で豊富な不動産情報とプロの目線で、微力ながらもお力添えできれば最高です！
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【保有資格】
宅地建物取引士

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