一戸建てや土地の購入を検討するときに、広さや立地だけでなく、気にしてほしいのがその土地が接している道路のこと。道路には大きく分けて「私道」と「公道」がありますが、確認事項が多いのは「私道」です。
この記事では「私道」の基本、私道と公道の見分け方、私道にしか面していない土地の場合の注意点などについてまとめました！

 私道とは？

私道とは、個人や法人が所有する道路のことをいいます。公共性がある場合は、第三者も自由に通行できます。

 私道・公道の見分け方ってあるの？

「公道」とは、国や地方公共自治体が所有・管理しており、一般交通のために使用される道路のこと。
私道と公道を一目で見分ける方法はありませんが、書類で確認したり、問い合わせしたりすることでわかります。一般的な確認の方法は以下の3つです。

1. 不動産購入時に渡される「重要事項説明書」

重要事項説明書は、不動産を売買するときに不動産仲介会社から売主・買主に交付される書類のひとつで、簡単に言うと物件の説明書です。重要事項説明書には、道路の種別も記載されています。

2. 管轄自治体の役所に問い合わせる

対象の土地がある市区町村の役所の「道路関係」窓口で、「地番」を伝えて周辺の道路について問い合わせれば、回答してもらえます。インターネットで公開している市区町村もあります。

3. 法務局で登記簿謄本を取得

法務局で、登記簿謄本を取得して確認しましょう。一般的には、国や地方自治体の名前があれば「公道」、個人や法人であれば「私道」です。
見方がわからない場合は、不動産会社に聞いてみましょう。

「公衆用道路」って公道じゃない⁈

「公衆用道路」と「公道」は混同されがちですが、公衆用道路は登記上の地目（ちもく／土地の主な用途）の一つなので、「公衆用道路」＝「公道」ではありません。
不特定多数の人によって一般の通行に使われる道路の場合、私道が公衆用道路として登記されることもあります。

 「私道の通行権」「私道負担」って何？

私道でも「通行権」がある場合は通り抜けできる

原則として、私道は個人が所有しているため、通り抜けるためには許可が必要です。
ただし、私道を通らないと建物に行けない袋小路の土地や、公道に面していても道に出るまでにかなりの距離がある場合など、私道であっても他人の土地を通行できる通行権が認められることがあります。通行権がある私道かどうかは、購入前に必ず確認するようにしましょう。

補修や管理義務がある「私道負担」

「私道負担」とは、土地の一部に私道が含まれているということを表します。
持ち分があると、補修や通行・掘削の承認などの管理義務があると覚えておきましょう。例えば、私道の舗装やライフラインの配管工事なども私道負担の一部です。
また、私道負担があっても、所有権や共有持ち分を持たないで、利用するための負担金を払うといったケースもあります。

 私道にも固定資産税はかかる？

道路（セットバック部分など）として利用されている土地や一定の要件を満たすものは、道路部分の固定資産税・都市計画税が非課税になります。
※地方税法第348条第2項第5号及び第702条の2第2項目

非課税になる4つのケース

このような私道は「公共の用に供する道路」になるため、非課税対象に。
ただし、その道が非課税になるかどうかの判断は、各自治体によって基準が異なるため、管轄の資産税課に相談してみましょう。

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 トラブルを避けるために！私道のみに面した土地の場合の最低限チェックしておきたいポイント

購入を検討している土地や物件が、私道にしか面していない場合もあります。購入後のトラブルを避けるために、注意しなければいけないことは多いですが、最低限チェックしておくべきポイントを3つ紹介します。

Point1. 敷地が「接道義務」を満たしているか

私道に面した土地を購入する際に、まず注意するべきことは、「接道義務」を満たしているかどうかです。
接道義務とは、都市計画区域内において「建築物の敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなくてはならない」という建築基準法上のルールのこと。
「接道義務」を満たしていない土地の場合、家を建てることはできません。

Point2. 私道の所有者を確認する

私道は公道とは違い、私的に所有・利用されている道路です。
そのため、車両の通行、ガス管や上下水道管の引込工事を行う必要がある場合は、私道所有者の許可が必要なので、事前に私道所有者を確認しておきましょう。

私道所有者のケースは、以下のようなものがあります。

1. 昔からの地主など、私道を単独所有しているケース
2. 一つの私道を複数人で所有しているケース
3. 私道をいくつかの土地に分けて、それぞれが所有しているケース

Point3. 私道の現地状況を把握

私道については、販売図面や物件資料でもある程度状況は確認できますが、実際現地に訪れ、私道の様子を自分の目で確かめることも大切です。
実際に見ると、路面の凹凸が激しかったり、舗装が損傷したままで放置されていたりすることも。所有者のケースによっては、整備や通行がうまくできないこともあるので、私道の現状把握は重要です。

 私道の所有者や状況をしっかり把握することが重要

検討している土地や建物がある場合、周りの道路の状況も合わせて確認することが重要です。私道だった場合は、接道義務を満たしているか、所有者が誰か、現状の道路の様子はどうかなど、トラブルにならないように事前にしっかり調べてくださいね。

私道の調査も！物件周辺の状況確認は、殖産ベストにお任せください

殖産ベストでは、「ぜんぶ住むつもりで」を合言葉に、決して物件調査を怠りません。
私道に面した物件周辺の道路状況、または私道の権利関係、トラブルになりうる懸念事項などを細かく調査を行い、安心してお取引ができるように努めております。
それも経験豊富な営業スタッフがそろっているからこそ！気になることやわからないことがあれば、遠慮なくご質問ください。

 「私道」について解説した不動産のプロは、この人！

殖産ベスト

國吉 敏元（くによし としもと）

不動産の購入や売却の決め手はいくつもありますが、重要なのは「良い不動産を探すのではなく、失敗しない不動産を見つけること」と、「お客様自身が一番大事にしている希望や、条件を満たす物件を見つけること」です。
だからこそ、不動産の購入や売却の必要知識以上に、一緒になって最後まで悩んで考えてくれる不動産のプロが必要です。ぜひ、一緒に失敗しない不動産をみつけましょう！

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