「再建築不可物件」ってなに？リフォームや住宅ローンのことについても解説 #暮らしさがし3
土地や中古戸建を探していて、相場よりもかなり安い物件が販売されているのを見つけたとき、その詳細情報を見てみると「再建築不可」と書かれていることがあります。
この再建築不可物件というのはなにか、再建築不可物件を購入した場合、なにができてなにができないのかなどをまとめました！
「再建築不可の物件」とは？
再建築不可の物件とは、既にその土地に建っている中古戸建を解体すると、その土地に建物を再建築することが禁止されている物件です。
再建築不可物件は、物件詳細情報の注意事項や備考欄などに「再建築不可」と書いてあります。
再建築不可の物件は、接道義務を満たしていない
建築基準法では、その土地に建物を建てるには、幅が4m以上ある道路に、2m以上接していなければならない「接道義務」という決まりがあります。
これは、火事や地震などが発生した時の消防車や救急車の通行を確保したり、避難経路を確保する、という意味でも大切なもの。
再建築不可の物件は、その接道義務を満たしていないので、今の建物を解体して更地にしてしまうと、原則としてそこには新しい家を建てることができないのです。
再建築不可の物件の多くは、建築基準法が制定される前か、もしくは現在ほど厳格に建築基準法が守られるようになる前に建てられた戸建で、都内にはこの再建築不可の物件がまだ多数あります。
接道義務を満たしていない再建築不可の3つのパターン
Aパターン｜接道の幅が2mに満たない
建築基準法の道路には接しているものの、接道の幅が2mに満たない状態になっているものです。
Bパターン｜道路に接していない
さまざまな事情により、そもそも道路に接していない状態の土地です。
Cパターン｜接している道路が建築基準法を満たしていない
接道幅は2m以上確保しているものの、接している道路が建築基準法で定められている「道路」ではない（通路など）場合です。
再建築不可を再建築可能にすることができる⁈
上記の3つのパターンは、原則として再建築不可になりますが、実は一定の手続きや許可を取ることで再建築が可能になる場合もあります。
物件詳細情報の注意事項や備考欄に、「43条但し書き」または「43条2項2号」などという文字があると、手続きによって再建築ができる可能性もあります。
※2018年に建築基準法が改正された時に、接道義務を緩和するための条項が43条から43条2項2号に変更。
再建築物件のリフォームや改築は可能！でも…
再建築不可の物件は、新築の家を建てることはできませんが、改築やリフォームを行うことができます。
「改築やリフォームができるなら、問題ないのでは？」という考えもありますが、再建築不可物件の多くは、建築基準法ができる前や遵守（じゅんしゅ）されていなかった時期の建物。
既に老朽化が進んでいる建物に対してのリフォームは、かなり大規模なものになると考えた方がいいでしょう。
再建築不可物件は、住宅ローンが使えない
ほかの物件に比べて安いことが多い再建築不可物件は、目に止まりやすいですが、実は住宅ローンが利用できないのです。
自分が暮らすつもりで再建築不可の物件を購入する場合は、現金もしくはプロパーローンと呼ばれる事業ローンを利用することになりますが、一戸建てを現金で買える資金がある場合は、あえて再建不可の物件を購入する人はいないかもしれませんね。
プロパーローンの場合は、住宅ローンとは違って、金融機関が保証会社を利用せず直接審査し、金融機関がリスクを負って貸す（=プロパー、独自の）ローン。そのため、住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高くなる傾向があります。※2022年1月現在、金利3～4%くらい
自身や家族が住む不動産としては、再建築不可の物件はおすすめしません。
再建築不可の物件のことは、不動産のプロに聞こう！
再建築不可の物件だとしても、その土地が持っている条件はひとつとして同じものはありません。
気になる物件に再建築不可の文字を見つけたり、もう少し再建築不可について知りたい場合は必ず、その物件を取り扱っている不動産会社によく説明をしてもらってくださいね。
