2024年（令和6年）4月1日から、ついに「不動産の相続登記」が義務化されます。
そもそも「相続登記」とはなにか、相続登記が義務化されるとなにが変わるのか、相続登記をしないとどうなるかなどの素朴な疑問を不動産のプロが解説します！

 相続登記とはなにか？

「相続登記」を簡単にいうと、土地や建物などの不動産の所有者が亡くなったとき、その不動産の所有を相続人に変更するための登録です。つまり残してもらった不動産の所有者登録の名義変更、といった感じですね。
「相続」と「登記」を、分けて考えてみましょう。

相続とは？

「相続」とは、亡くなった人（被相続人）が残した財産を、子や孫などの一定範囲の親族や遺言で指名された人が承継できることです。
相続財産はさらに、「遺産分割が必要か不要か」に分けられるのですが、不動産は遺産分割が必要な財産です。

登記とは？

誰がどんな内容の不動産を持っているのかを、第三者から見てもわかるようにするため、所有者が法務局に情報を登録する。これが「登記」です。

 相続登記の義務化は、2024年4月1日からスタート！

価値の高い不動産であれば、相続人も率先して登記手続きを進めるでしょう。しかし登記自体にコストが掛かる割に、その見返りとして経済的価値があまり見込めない場合は放置されがちです。

しかし、相続登記の義務化がスタートすると、相続人は不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に、相続登記をすることが義務になります。

 相続登記義務化の対象の不動産とは？

対象となる不動産は、「相続登記が未了」かつ「相続によって所有権を取得した不動産」です。
不動産の権利には「地上権」「賃借権」「抵当権」など、所有権以外にもさまざまな権利があり、それぞれが相続の対象となりますが、今回の相続登記義務化の対象となるのは所有権のみです。
もちろん、土地・建物のどちらも対象です。

2026年4月1日からは、不動産所有者の住所変更や氏名変更も義務化に

今回の不動産登記法の改正に伴い、2026年4月1日からは不動産所有者の住所変更や氏名変更も義務化になる見込みです。
所有者不明の土地や家が増え、それが社会問題になっていることもあり、不動産登記情報をなるべく実状と一致させるという目的の一環といえるでしょう。

 いつまでに相続登記すればいい？

相続登記の期限は、「自己に不動産所有権の相続があったことを知った日」から3年以内です。
ただし、相続人の間で遺産分割が決定しているかどうかは関係ありません。

3年の起算日となるのはその不動産の存在を知った日から

また、「相続があったことを知る」タイミングと、「相続財産に不動産の所有権が含まれていることを知る」タイミングが、必ずしも一致しないという点にも注意しましょう。

例えば、相続が発生したことは確認していても、別のタイミングで相続財産として不動産の所有権があることを知った場合、3年の起算日となるのはその不動産の存在を知った日からとなります。

 過去に相続した不動産も相続登記をする必要が！

過去の相続不動産に関しても、同じく相続登記義務化の対象に。
ただし、ずっと放置していた未登記がすぐに義務違反とはならず、既に認知している場合は2024年4月1日から3年以内、4月1日以降に認知した場合はその日から3年以内に相続登記することが義務となります。

放置されていた相続不動産があっても、その遺産分割がまとまっていれば、登記申請手続きをすれば問題ありませんが、手つかずの場合は遺産分割協議を改めてする必要が出てきます。

参考：法務省「相続登記の申請義務化に伴う必要な対応応（令和6年4月1日より前に相続開始） 」

 義務化後に相続登記をしないとどうなる？

もし相続登記を期限内に行わなかった場合は、10万円以下の過料（金銭徴収）の対象になります。決して安い金額ではないですが、別にその位なら…と思う人もいるかもしれません。

ただ、過料を納めたとしても、「相続登記を行わない」という選択は、登記義務がなくなるわけではなく、いろいろな不利益を生み出す可能性があります。

遺産分割前でも売買できるケースがある

不動産の相続は原則としては遺産分割協議が必要ですが、遺産分割協議書がなくても相続人の一人が「単独で登記＝売買できる」という例外が存在します（法定相続分による登記）。
「遺産分割が終わるまでは誰も不動産に手を出せない」と高をくくっていると、実は一部が売買されていた…ということも。

連続で相続が発生して権利関係がより煩雑化する

一つの土地に、A＋B＋Cの三人の相続人がいたとします。もしCが土地の遺産分割より先に亡くなってしまうと、この土地の相続人は「A」＋「B」＋「Cの相続人全員」に。
相続登記には、関係者全員の記名＋実印での捺印が必要なので、時間も手間も書類も増えてしまいます。

 不動産の相続登記の方法って？おおまかな流れと必要書類

不動産の相続登記は、司法書士や弁護士などに依頼するのが一番確実ですが、費用がかかるので自分で手続きしたいという人もいるかもしれません。
不動産相続登記の大まかな手続きの流れを確認しておきましょう！

相続登記のおおまかな流れ

1. 遺言の有無を確認（遺言があった場合はその内容が優先されるため）
2. 相続人の確定（全法定相続人の存在確認や、相続放棄などの意思確認）
3. 相続財産の確認
4. 遺産分割協議書の作成
5. 相続登記を法務局へ申請

ポイント1. 遺言の有無を確認する

遺産の処分と仕分けは、所有者である被相続人が自由に決めることができます。
よって、遺言があった場合はその内容が優先されるため、先に遺言があるかどうかの存在確認が重要です。

ポイント2. 必要な書類を用意する

 戸籍謄本（被相続人は除籍謄本・出生から死亡までの戸籍謄本を含む）
 住民票（被相続人は除票）
 固定資産評価証明書
 登記申請書
 遺産分割協議書 ※相続人が複数の場合に追加（相続人全員の記名＋実印での捺印）
 印鑑証明書 ※相続人が複数の場合に追加（相続人全員）

 不動産の相続登記に費用はかかる？

不動産の相続登記にかかる費用は、書類の取得費用と税金など、大きく分けて3つです。

1. 戸籍謄本など、役所で取得する公的書類の取得費用：1通は数百円程度
2. 登録免許税（登記をする際に国に納める税金）：不動産の固定資産税評価額×0.4％
3. 司法書士などの報酬：自分で手続きすれば不要

 遺産分割が長引く・難航する場合は、「相続人申告登記」制度を活用！

被相続人が遺言を残していた場合、たとえその分配が公平性を欠いていたとしても、原則的には被相続人の意思が尊重されます。
しかし多くのケースでは、遺産の全容をつかむ所から始めなければならず、遺産分割の話し合いが長期化することもあるでしょう。

遺産分割協議がうまくいかないときは、新設された制度「相続人申告登記」が活躍してくれそうです。

「相続人申告登記」制度のメリット

相続人申告登記とは、簡易的な手続きで相続登記義務を履行することができる新しい制度で、必要書類は基本的に、戸籍謄本と申請する相続人の住民票だけ。遺産分割前に単独で手続きが可能です。
これをしておくことで相続登記の義務を果たしたとみなされ、罰則を課せられるのを避けることができます。

「相続人申告登記」の注意点

「相続人申請登記」には、以下のような注意点もあります。
どうしても期限までに間に合わないときや、過料のペナルティを回避するための救済的な手続きと考えるのがいいでしょう。

• 申告した相続人のみが義務を履行したとみなされるため、各自が行う必要がある
• 不動産所有者として登記される訳ではない
• 遺産分割が終わったときに改めて登記が必要になる

 相続登記には期限がある！義務化をきっかけに早めの確認を

期限内に申請をしなければ、過料を取られることになる相続登記の義務化。
このことで、今まで放置されてきた不動産の権利関係の整理や、空き家問題なども解決されていくことが期待できるかもしれませんね。
現時点で未登記の相続不動産がある人やあるかも？と不安に思っている人は、早めに確認や準備をしておくことをおすすめします！

 「相続登記義務化」について解説した不動産のプロは、この人

殖産ベスト株式会社

森下 裕矢（もりした ゆうや）

毎年のように変わる税制や物価変動など、不動産を取り巻く環境は日々変化しています。
そんな中で「不動産に強い」のはもちろんのこと、「お金に強い不動産屋」を目指していますので、住宅ローンやローン減税の確定申告、また不動産売買に関わる税金や相続に関する一般的な知識まで、不明点がありましたら気軽にご相談ください！

【保有資格】
宅地建物取引士、AFP、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、相続アドバイザー2級

物件探しはこちらから

※本サイトに掲載している記事内容は、あくまでも目安としての情報です。条件や背景は一人ひとり異なりますので、参考程度にしてください。
※本サイトの情報の不完全性や不正確性等に起因して発生する紛争や損害、また外部リンク先サイトの内容についても、当サイト運営会社・執筆者は一切の責任を負いません。