家や土地など不動産の相続は一見難しそうで、「プロに頼まなければ…」と考えてしまいがちですが、ポイントを押さえれば自分自身で手続きすることも可能です。

この記事では、家や土地などの不動産を相続をするときのポイントと注意すべき点について、不動産のプロが解説します！ぜひ参考にしてくださいね。

不動産の相続登記の義務化について詳しくはこちら

2024年4月から「不動産の相続登記」が義務化に！改正内容や費用、罰則などをチェック

 土地・家・建物などの不動産の相続って？

不動産の相続とは、亡くなった人（被相続人）が残した家や土地などの不動産の財産を、子や孫などの一定範囲の親族や遺言で指名された人が承継できることです。

不動産の相続人は、基本的には故人の子どもや配偶者ですが、兄弟姉妹や親族、友人なども含まれることがあります。

 不動産の相続の流れや手続きと注意点

不動産の相続には、相続財産の全容をつかむことや遺言書の確認、遺産分割協議や相続税の支払いなど、することはたくさん！

特に相続手続き本来の目的である「相続税の申告と納付」の期限は、相続の開始があったことを知った日、例えば親の訃報が届き、自分に相続する財産があると知った日から10カ月以内なので、意外と短く感じるかもしれません。

1. 不動産を含む相続財産の把握

まずは、亡くなった人（被相続人）が持っていた財産（相続財産）の全容をつかむことから始めます。

相続財産の対象は、金銭に見積もることができる経済的価値のある全てのもので、代表的なものは、預金・有価証券・不動産・生命保険など。
特に不動産は、相続財産全体の中でも大きな部分を占めることが多いので、遺産分割において重要なポイントです。

相続財産が把握しきれないという場合は、相続の財産調査を司法書士や行政書士などの専門家に依頼することも可能。

2. 相続人の把握

多くの場合「誰が相続人であるか」はある程度見当がつくと思いますが、中には「配偶者以外の人との間に子供がいた」など、把握できていない親族が相続のタイミングになって初めて判明することも…。

念のため、全ての戸籍謄本（除籍謄本＋出生から死亡までの戸籍謄本）で相続人を確認するようにしましょう。

3. 遺言書の確認

亡くなった人が生前、自分の死後どのように財産を分配したいか希望がある場合、遺言書が残されている可能性があります。故人の自己財産に関する希望なので、遺言がある場合はその内容が最も優先されます。

該当する相続人に直接手渡されていなくても、遺言書がある場合の保管場所は以下の3つが予想されるので、故人の性格的につくっている可能性があれば、調べてみるのもいいでしょう。

4. 相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行う

遺言書がなく相続人が複数に及ぶ場合、民法で定められた法定相続分を目安として、相続人全員で遺産の分配方法を話し合う「遺産分割協議」を行います。

その際、相続内容が預金のような数量で簡単に分けられるものなら問題ありませんが、不動産はその価値を分けること自体がなかなか難しいので、その不動産を「残す」のか「処分」するのか、まずはそこから相続人同士で話し合いが必要となります。

無事に相続人同士で話がまとまった場合、その取り決めの証として遺産分割協議書を作成します。必須書類とはならないケースもありますが、相続人の数と同じ通数の原本を作成しておいたほうが無難かつ、後々のトラブル防止にも繋がります。

5. 相続税の申告と納税

各相続人が継承する財産が具体的に決まったら、相続税を計算して申告・納税します。

税額は各相続人や相続する財産の内容によって変わりますが、「自分の分は納税したのであとは知らない」が通らない「連帯納付義務」がある点に注意が必要です。

相続税はルールや計算が複雑なので、延滞税や無申告加算税に該当してしまわないように、基本的には税理士に依頼すべきでしょう。

国税庁の発表によると、相続税申告の9割近くは何かしらのミスがあると発表されています。それだけ税務申告に関しては、一般人では難しいということです。

 不動産相続の分け方は3種類

複数人で分割する不動産の相続の仕方は、大きく分けて3つのパターンがあります。

1. 現物分割

「現物分割」は読んで字のごとく、不動産自体（現物）を分けること。
例えば「駐車場として利用していた空地を二等分する」、不動産自体がはっきり分かれていれば「長男はAの土地をもらい、次男はBの土地をもらう」といったような、現物を物理的に分けてそれぞれが単独所有するなどです。

家屋があって物理的に割れないような場合は、「不動産の持ち分」として権利を分けて共有物とするパターンもあります。

2. 代償分割

多く取得することになった相続人がほかの相続人に、価値に見合った額を代償金として支払い、清算する方法が「代償分割」です。

例えば、長男が実家の土地・建物を相続した場合、兄弟が多いと長男が相続した財産額がほかの兄弟と比べ大きくなってしまいますが、先祖伝来の土地・建物を売るわけにもいかないときなどに用いられます。

ただし、不動産価値に代わる額なので高額になることが多く、将来に渡って債務として残したり、分割払いにしたりすることもあります。

3. 換価分割（かんかぶんかつ）

「換価分割」は、不動産を売却してお金に換え、相続人で分けるという方法。

一見、最も公平に分けることができるように思いますが、売却するまでの過程で相続人の意見が割れたり、該当する不動産に近い場所に住んでいる相続人が、その不動産を売るための売却活動の負担が大きくなったりすることも起こりやすいです。

 不動産の相続登記に必要な書類

不動産の相続登記に必要な書類は以下です。
戸籍謄本と住民票に関しては、基本的には被相続人と相続人の全員分をそろえましょう。

 不動産相続のポイントやコツを押さえよう！

ポイント1｜法定相続情報一覧図を作成すれば、相続登記が簡単に

今まで相続人にとって大きな負担であった法定相続人を証明する手続きが、家系図のような法定相続情報一覧図を作成することで、かなり楽ができるようになりました。

まずは、最初の一度だけ戸籍謄本などの必要書類をそろえ、作成した法定相続情報一覧図と一緒に法務局へ提出。登記官が確認後、認証文付の一覧図の写しを発行できるようになります。しかもこの手続きは無料！

この写しは、戸除籍謄本などの書類の代わりに相続登記に使えます。手続きに利用できる財産は不動産だけでなく、銀行預金・株・自動車・年金・生命保険など。相続の項目が多ければ、利用価値はさらに高いですね。

参考：法務局「主な法定相続情報一覧図の様式及び記載例」

ポイント2｜不動産の売却所得と相続財産は別枠

不動産の売却金を相続人で分ける換価分割は、売却による譲渡所得が発生します。この譲渡所得と相続財産は混同されがちですが、不動産の売却価格は相続税に影響しません。

「譲渡所得は、所得税法」「相続財産は、相続税法」で、それぞれ法律が異なり申告期限も別です。

ただし、所得税には「相続不動産の売買」である場合、税金を安くできる特例（空き屋特例や取得費加算の特例など）が複数存在するので、「各適用要件」は必ず確認しておきましょう。
全てを把握するのが難しい場合は、税理士などのプロに相談するのが良いです。

ポイント3｜不動産の売却で得た利益を計算するために、取得費の確認を

相続した不動産を売却する場合、利益を計算するために「取得費」の確認が必要です。
売却代金から取得費を引いた残りが利益。この利益に対して税金が課せられるので、取得費は多ければ多いほど税金が安くなるわけです。

取得費を一番簡単に確認できるのが売買契約書で、該当する不動産の契約書が残っていれば、その価格が取得費です。何代にも渡って相続している場合は、その一番最初の契約書までさかのぼることが必要です。

「当時と物価が違いすぎる」または「何の書面も残っていない」場合では、売った金額の5％を取得費にすることができる「取得費の5％ルール」を採用しましょう。

 土地や家の不動産の相続について、不安がある場合は迷わずプロに相談しよう

不動産の相続はその財産の継承の仕方によって、手続きや注意点も違い複雑になります。さらに、2024年4月からは不動産の相続登記が義務化されたので、相続不動産を放置しておくことはできません。

専門家の力も借りながら計画的に手続きを進めたいところですが、相続の内容や悩みによって、弁護士、司法書士、税理士など適切な相談先は異なります。家関連のことで迷ったら、まずは不動産会社に相談するのも手です。お気軽にご相談ください！

 「不動産の相続」について解説した不動産のプロは、この人

殖産ベスト株式会社

森下 裕矢（もりした ゆうや）

毎年のように変わる税制や物価変動など、不動産を取り巻く環境は日々変化しています。
そんな中で「不動産に強い」のはもちろんのこと、「お金に強い不動産屋」を目指していますので、住宅ローンやローン減税の確定申告、また不動産売買に関わる税金や相続に関する一般的な知識まで、不明点がありましたら気軽にご相談ください！

【保有資格】
宅地建物取引士、AFP、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、相続アドバイザー2級

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